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　　如果时间拨回到2017年，楼市一片火热，你欠着房贷、排着号、托着关系，就为多抢一套房。

　　那会儿，全国商品房销售额干到13万亿，各地抢房摇号摇到通宵，售楼处门口全是人，谁信“房子如葱”？多套房家庭一个比一个得意，谁家多买一套，亲戚饭桌上都能吹一年。

　　楼市退烧，“房住不炒”刻进每个政策文件里，市场从“闭眼涨”变成了“精挑细选”，马云那句“房地产要褪去投机泡沫，回归居住本质”，现在看，真不是玩笑。

　　现在呢，二手房挂牌量全国干到850万套，一套房从挂出去到线天，有的三四线城市去库存周期干脆超过30个月。

　　户型要挑，采光要看，楼龄要算，小区配套要翻个底朝天，最后还要再给你把价往下薅一截。

　　第二个问题，是很多人这两年才真切体会到的：房子从“睡着涨”变成了“睁眼烧钱”。

　　2026年LPR已经下探到3.5%，但存量贷款利率调不下来的人大有人在。

　　你收入好一点还扛得住，一旦生意差一点、公司裁员、奖金缩水，断供这俩字就开始在脑子里打圈。

　　2026年房地产税试点又扩到了10个城市，二套房按照评估价0.5%到1%征，三套以上税率还往上浮。

　　三四线城市租金低到什么程度？有的地方租金连物业费都覆盖不了，更别提房贷。

　　你手里那套空着的房，不是“未来某天的惊喜”，而是一台正儿八经的“烧钱机器”。

　　第三个现实问题，看起来没那么吓人，但真遇上了，非常折磨人：想改善置换，结果卖一买一，两边都卡住。

　　另一边是，二套房的首付比例、贷款利率，普遍比首套高，外加契税、中介费、评估费，算下来，100万贷款30年，比首套多还好几万利息。

　　你是先买后卖？那一旦旧房卖不动，又有违约风险，又有资金压力，晚上真睡不安稳。

　　有些城市其实已经在帮忙了，搞“置换绿色通道”“卖旧买新退税”之类的政策，但流程多、资料杂，普通人跑一圈下来，整个人都被掏空。

　　你手里那套房，在下跌一档里缓慢贬值；你想买的那套，在另一头稳如老狗，甚至微微抬头。

　　这就是很多多套房家庭现在的真实心理状态：想换，又不敢换；不换，又心有不甘。

　　第四个现实问题，是很多人当初几乎没算进去的：资产价值在加速缩水，而且是“有选择地”缩水。

　　那些位置偏远、品质一般的中低端商品房，原本主要对接的，就是预算有限的刚需客，现在这部分人被保障房吸走，你的房子，就变得更难出了。

　　瑞银预测，2026年这类城市房价还可能再跌10%，“鹤岗化”的表现继续蔓延。

　　深圳远郊、成都工业园周边这些区域，2025年均价分别跌了5%和4.5%，20年以上无学区老破小，成交均价跌幅干到6.8%。

　　反过来，看北京海淀、上海陆家嘴这类核心板块的次新房，价格逆势微涨2%到3%。

　　账面上你有很多房，但真正站在价值天平上的，可能只有一两套撑得住场面，其它在默默往“负资产”的方向滑。

　　马云预言的实现，更多是在提醒你：投机周期结束了，房子回归居住和稳健资产的时代来了。

　　核心资产，大概率是人口和产业都扛得住的城市里的好地段次新房，有学校、有地铁、有配套，租金也还行。

　　鸡肋资产，就是那些三四线远郊、文旅项目、无学区的老破小，租不出价，卖也难卖的那一批。

　　这类房，哪怕心里再舍不得，有机会也要考虑“止损”，不要幻想“再等等会不会涨回去”。

　　不是所有跌的房都要卖，但凡那种一年到头算下来，租金连物业费都覆盖不了的，你至少要问一句：“我到底图什么？”

　　哪怕现在价格不好看，分阶段卖掉一两套，把现金流先救回来，让自己喘口气，比死扛在账面上体面要实际得多。

　　像商贷利率重定价、房产过户后享受首套房税收优惠、“带押过户”加快交易流程，这些都是真金白银的减压操作。

　　哪怕做简单装修、改善一下居住体验，把出租竞争力做起来，能多一条租金收入线，也算是给持有成本找了个对冲出口。

　　未来的房地产，逻辑已经变成了：“住好房”比“有几套房”重要，现金流比数字好看更重要。

　　另一边是阿里和蚂蚁扔出66亿，去香港铜锣湾核心地段买写字楼，盯的却是全球资本、产业、人流的集中度。

　　2026年，对多套房家庭来说，真正要面对的，绝不只是价格涨跌四个字，更是这四个现实问题：

　　我手里每一套房，到底是帮我守住安全的，还是在一点点掏空我和家人的现金流？

　　如果你家现在也有两三套房，可以在评论区说说，你最担心的是哪一块？我们一起聊聊。

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