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　　前期物业管理，指住宅出售后至业主委员会成立前的管理阶段。其相关规定主要包括以下内容：

　　1、新建商品住宅的出售单位，应在售房前制定住宅使用公约，并与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务合同，同时将相关文件报所在地的区房地产管理部门备案。

　　2、新建商品住宅出售单位在与购房人签订住宅转让合同时，应将住宅使用公约、前期物业管理服务合同及住宅使用说明书一并作为合同附件。

　　5、前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担。自新建商品住宅交付使用之日起至前期物业管理服务合同终止之日止，期间发生的前期物业管理服务费用，由出售单位和买受人按住宅转让合同的约定分担。

　　新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业服务企业不得向购房人收取任何费用。

　　住宅使用公约自业主大会或业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同自业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

　　住宅出售单位违反上述五项规定的，由市或区房地产管理部门责令改正，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

　　根据《普通住宅物业服务等级标准》相关规定，物业服务企业提供的服务范围与内容主要涵盖以下几个方面：

　　1、基本要求：涉及各项管理制度的建立、人员配置要求、服务时间安排，以及日常管理与服务等内容。

　　2、房屋管理：包括对房屋共用部位（如单元门、楼道通道、各类门窗、玻璃等）进行巡查，并设置楼栋单元标识等。

　　3、公共设施设备维修养护：涵盖室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施及设备等。

　　4、协助维护公共秩序：聚焦人员配备要求、门岗值守、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理，以及各类应急预案等。

　　① 楼内公共区域：地面与墙面、楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门窗及玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢；

　　② 楼外公共区域：道路、场地、绿地，宣传栏、健身器材、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，以及消毒灭害等。

　　6、公共区域绿化日常养护：主要包括草坪的修剪、杂草清除、灌溉排水、施肥、病虫害防治；树木的修剪、施肥、病虫害防治；花坛花境的布置、灌溉排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。

　　业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定，从业主利益出发可以视情况利用。

　　不能。罚款属于行政处罚的一种，只有行政机关、司法机关或其他依法享有处罚权的组织，在其法定职权范围内才可实施。物业服务企业不具备行政主体资格，因此没有罚款的权力。业主与物业服务企业之间并非行政管理关系，而是平等的民事合同关系。基于此，物业服务企业无权对业主进行罚款；但如果业主确有违规行为，对小区的公共部位、共用设施或设备等造成了损失，物业服务企业可依法要求其承担相应的赔偿责任。

　　没有。有权委托审计部门进行审计的主体是业主委员会。一方面，普通业主通常不具备专业的财务知识；另一方面，即便是财务领域的专业人士，也无法以个人名义出具具备法律效力的审计证明。若允许每位业主随意行使查账权，反而会干扰物业服务企业的正常运营。

　　2、普通内销商品住宅的收费标准，由物业服务企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。

　　3、高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业服务企业与业主或者业主委员会协商确定。

　　其他服务项目的收费，由物业服务企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

　　1、管理费：用于物业管理区域的日常管理，涵盖区域内的巡视检查、维修更新费用的账务处理、物业档案资料的保管，以及其他相关管理服务。

　　2、房屋设备运行费：主要用于电梯、水泵等房屋设备在运行服务过程中产生的费用。

　　其中，第1至第4项费用按月分别计收，第5项维修费则根据实际维修项目据实计算。

　　房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

　　物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业服务企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

　　有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

　　《物业管理条例》第47条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　不可以。开发遗留问题属于业主与建设单位之间的纠纷，而物业管理费则是业主与物业服务企业之间的法律问题，两者性质不同，不应混为一谈。业主以开发遗留问题为由拒绝交纳物业费，构成对物业服务合同的违反，需承担相应违约责任。针对开发遗留问题，业主应通过与建设单位协商，或委托物业服务企业代为协调处理。

　　物业公司以提供物业管理服务为核心业务，其应履行的职责、承担的责任及享有的权利，均由《临时管理规约》予以明确。若跑水事故是因物业公司违反相关法律法规或合同约定所致，则物业公司应承担相应责任；反之，则不构成责任主体。我们建议业主在二次装修时进行防水试验，以避免日后产生不必要的麻烦。

　　物业公司收取的物业费中已包含保安费用，因此将严格按照相关文件规定的服务内容与标准开展工作。若发生安全事件，业主应第一时间保护现场并通知物业公司，物业将协助保护现场，并配合公安机关开展调查取证工作。

　　物业公司已建立相应的工作制度。如保安人员未按规定进行巡视或盘查，物业公司将承担相应责任；若各项记录及监控显示保安工作已按要求执行，则物业公司已履行其应尽职责。

　　为保障业主安全、进一步提升保卫服务质量，欢迎业主通过来人、来电或来函等方式，与我们共同商讨保卫工作方案，以最大限度发挥现有资源的作用，提供优质的安保服务。同时，建议业主仍正常投保相关保险，以便在发生意外时尽可能减少损失。

　　在一个物业管理区域内，出现以下任一情形的，所在地的区房地产管理部门应会同住宅出售单位，组织召开首次业主大会或业主代表大会，推选产生业主委员会：

　　业主委员会自选举产生之日起十五日内，须持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记：

　　区房地产管理部门应在收到登记申请之日起十五日内完成登记工作。对不符合《xx市居住物业管理条例》（以下简称本条例）相关规定成立的业主委员会，不予登记，并书面告知申请人。业主委员会自区房地产管理局核准登记之日起正式成立。

　　2、负责物业服务企业的选聘与解聘，并与其订立、变更或解除物业管理服务合同；

　　5、收集并反馈业主、使用人的意见与建议，对物业服务企业的管理服务活动进行监督；

　　业主委员会应定期召开会议，会议须有半数以上委员出席方为有效，作出的决定需经全体委员过半数通过。

　　业主规约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

　　物业报修与维修的相关权利和义务，应在物业管理服务合同中予以明确。若合同未作约定或约定不清，则按照以下规定执行：

　　1、受委托的物业服务企业应向业主及使用人公布报修地点与报修时段。业主和使用人可通过电话报修，也可直接前往报修点办理。

　　2、业主、使用人报修项目分为急修和一般两类。物业服务企业接到急修项目后，须在24小时内进行维修；接到一般项目后，应在72小时内完成维修。若因未按时维修造成业主或使用人损失的，应依法承担赔偿责任。

　　F、楼地板、扶梯踏步板断裂，或阳台、晒台、扶梯等各类扶手栏杆松动、损坏；

　　3、业主自用部位原有自用设备发生损坏的，可向所在物业管理区域的物业服务企业报修，也可选择其他维修单位。若向物业服务企业报修，企业不得拒绝维修。

　　4、急修项目及维修工时在两工以下的维修费用，由报修人签字确认后按规定列支。除此以外，对于共用部位、共用设备的维修，若工时超过两工且费用在500元以上，须经业主小组认可后方可进行维修，费用按规定列支。

　　5、物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。维修工程竣工后，以业主验收签字为完成确认。其中，疏通类项目以排水通畅为验收合格标准，防漏类项目以下一次雨后无渗漏为验收合格标准。因维修质量问题引发的返修，不得另行收费。

　　对违反上述第1、2、3项禁止行为的，由区房产管理部门责令限期改正、恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。对违反第4、5、6、7、8项禁止行为的，由相关行政管理部门依据各自职责及相关法律、法规予以处罚。

　　住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

　　任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

　　除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。

　　违反上述第一条规定，由区房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

　　利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。

　　违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

　　物业服务企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　物业服务企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

　　新建高标准内销商品住宅与外销商品住宅在出售时，可根据实际情况选择设立物业维修基金。

　　物业维修基金的具体设立标准和办法由市人民政府另行规定。根据目前市物价局与市房地局的联合规定，内销商品住宅的出售人应一次性按多层住宅建筑面积成本价的3%、高层住宅建筑面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金；购房人首期则按多层住宅建筑面积成本价的2%、高层住宅建筑面积成本价的3%缴纳。开发单位自用或出租的房屋，也应同时缴纳上述两项费用。上述成本价指当年房改年度公有住房的出售成本价，如1996年度成本价为1198元。

　　住宅出售单位应将物业维修基金以业主委员会名义存入金融机构，设立专户，并按不低于城乡居民存款利率的标准计取利息。若未按此规定执行，由市或区、县房地产管理部门责令限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

　　物业维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备及公共设施的维修和更新，不得挪作他用。

　　解决方法：对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任。

　　解决方法：A、此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立的。B、物业成本照常发生。

　　解决方法：A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。

　　解决方法：A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。

　　解决方法：A、物业服务质量不合格为由，可以适当减免，但必须通过诉讼提出。B、法院个案判决，是否涉及其他业主?需要具体分析。

　　解决方法：对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，一般情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;

　　解决方法：诉讼中，业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。

　　解决方法：A、原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。

　　解决方法：对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，法院一般应予支持。滞纳金数额过高的，会依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。返回搜狐，查看更多